Butterfly Village

LOS HECHOS SOBRE BUTTERFLY VILLAGE

Cada uno de los datos siguientes se encuentra confirmado mediante una referencia específica que tiene un hipervínculo (“hyperlink”) a documentos preparados por el Condado de Monterey o sus consultores independientes. Ninguno de estos datos se basa en información proporcionada por el propietario o el urbanizador de Butterfly Village.

La superficie de Butterfly Village es considerablemente menor que la propuesta en el Plan Original de Rancho San Juan

Butterfly Village corresponde solamente un cuarto de la superficie original propuesta en el Plan Específico de Rancho San Juan. En noviembre de 2005, la Junta de Supervisores (“Board of Supervisors”) rescindió este plan, disminuyendo su superficie de 2,853 a 671 acres, eliminando 2,853 residencias y aproximadamente 3.5 millones de pies cuadrados de terreno designado para uso comercial o industrial.¹

El efecto de la Medida D

La rescisión por parte de la Junta de Supervisores del Plan Específico Original también removió el Área de Concentración Urbana (“Area of Development Concentration”) con respecto a todas las tierras situadas fuera de Butterfly Village,² las que actualmente están designadas como zonas agrícolas y de pastoreo.³ Votar “Sí” en la Medida D de la balota de junio de 2007 mantendrá esta designación. Votar “No” en la Medida D cambiará la designación de estas tierras a Área de Concentración Urbana,⁴ lo que significa que se permitirá construir allí en el futuro.

Butterfly Village cuenta con agua

Es preciso designar a Butterfly Village como zona positiva en cuanto al agua, lo que exige retornar a las capas subterráneas más agua de la que se utilice. Específicamente, en el Reporte de Impacto Ambiental (EIR, según su sigla en inglés) se calcula que una vez terminada la construcción de Butterfly Village habrá un superávit neto de agua equivalente a 25 pies por acre al año.⁵ Esta recarga del acuífero se realizará por medio del mismo proceso de percolación natural existente antes de la urbanización. A fin de asegurar el cumplimiento de estas proyecciones, se exige un reporte anual sobre el consumo de agua y si éste excede el límite establecido, se deberá tomar otras medidas para conservar agua de manera sostenible con anterioridad al otorgamiento de nuevos permisos de construcción.⁶

Butterfly Village mejora los antiguos problemas de erosión y sedimentación

Históricamente, han existido una grave erosión y un problema de sedimentación aguas abajo del terreno.⁷ Por medio de la construcción al interior de Butterfly Village de una serie de lagunas de retención y detención en zonas de pavimento poroso, bajíos con vegetación al costado de los caminos y cuencas de biofiltración en los puntos de descarga tanto de los lotes de estacionamiento como de los caminos, el flujo fuera de obra se reducirá a una cantidad menor que la existente 10 años antes de la urbanización, al mismo tiempo que se proveerá infiltración y limpieza de los residuos líquidos de la misma antes de que se recargue el acuífero.⁸

Butterfly Village provee 339 viviendas económicas o el 30% de su total

Butterfly Village contará con 339 viviendas para personas de ingresos muy bajos, bajos y moderados, así como para trabajadores. Dichas viviendas constituyen el 30% del total que contempla la urbanización⁹ y serán designadas como viviendas económicas a perpetuidad.¹⁰ Según lo requiere una de las condiciones establecidas para la aprobación del proyecto, se dará prioridad a personas que habiten y trabajen en el Condado de Monterey para la compra de estas viviendas.¹¹ Del total de 1,147 lotes, sólo 34 serán de 1 acre o “lotes de lujo” (“estate lots”), los cuales ayudarán a subsidiar el enorme componente de viviendas económicas de Butterfly Village.¹² En octubre de 2004, el consultor independiente del condado en materias fiscales estimó que las residencias del proyecto tendrían un precio de venta promedio de $530,000.¹³

Butterfly Village aumentará los ingresos fiscales de Salinas y del Condado de Monterey

Los beneficios fiscales para la ciudad de Salinas serán superiores a $190,000 al año.¹⁴

A través de un Distrito de Servicios a la Comunidad (“Community Services District” o CSD), Butterfly Village aportará hasta $1,138,000 al año al Fondo General del Condado de Monterey (“Monterey County General Fund”). Diez años después de terminada la construcción, las contribuciones a dicho fondo aumentarán a $1,572,000 al año debido a que la tasación de los bienes raíces subirá anualmente.¹⁵

Butterfly Village beneficia la seguridad, las escuelas y las instalaciones públicas

A través de la recaudación de impuestos y de las sumas pagadas por los urbanizadores, Butterfly Village proporcionará fondos para una sub-estación del “Sheriff”, un cuartel de bomberos, equipo y personal, escuelas, una biblioteca y mejoras del tráfico, además de 379 acres de espacio abierto destinado a parques e instalaciones públicas. De este modo, corregirá las deficiencias que existen actualmente sin costo alguno para los contribuyentes del condado.¹⁶

TODOS los costos de construcción (más de $100 millones), así como el mantenimiento de las instalaciones de Butterfly Village, correrán por cuenta del urbanizador y posteriormente por cuenta de los habitantes de la comunidad, de modo que no habrá carga financiera para el resto de los residentes del Condado de Monterey.¹⁷ El Distrito de Servicios a la Comunidad operará y mantendrá los servicios por medio del pago de cuotas especiales, las que se destinarán al mantenimiento y re-pavimentación de las calles, a instalaciones de drenaje, a espacios abiertos (parques y sitios de recreo), a protección contra incendios, a recogida de basura y al alumbramiento de las calles. El drenaje y los servicios de agua se financiarán por medio de pagos hechos por los usuarios a los abastecedores regulados por la Comisión de Servicios Públicos (“Public Utilities Comission o PUC”).¹⁸

Butterfly Village contribuye el 56.9% de su superficie a espacios abiertos y sitios públicos

El 56.9% del terreno de Butterfly Village se destinará a conservación, parques, espacios abiertos para la comunidad y sitios públicos.¹⁹

Butterfly Village conserva tierras agrícolas de calidad

El hecho de que la urbanización de Butterfly Village esté tan concentrada permite que se conserven tierras agrícolas. El área de Rancho San Juan ha sido designada como de concentración urbana en 1986, 1991 y 2005 porque continúa brindando la mejor oportunidad para acomodar el crecimiento junto a zonas urbanas e infraestructura ya existentes, de tal modo que se conservan por largo tiempo tanto las tierras agrícolas del condado como las que contienen recursos naturales.20 Butterfly Village ocupa sólo 0.7 acres de tierras agrícolas de calidad.²¹ A fin de continuar conservando las tierras agrícolas del condado, una de las condiciones para la aprobación de Butterfly Village es que financie el desarrollo de un programa de compensación agrícola para todo el condado.²²

Butterfly Village mejora los caminos

El monto de $16,017,310 que deberá pagar Butterfly Village mejorará las condiciones inaceptables en las que actualmente operan varias intersecciones, caminos y segmentos de autopistas.²³ En 2010 y 2020 el número de los problemas existentes será aproximadamente el mismo CON o SIN el tráfico generado por Butterfly Village.²⁴

Específicamente, Butterfly Village pagará $16,017,310 para la mejora del tráfico, monto que se destinará a reparar 16 intersecciones, 15 segmentos de camino y 6 segmentos de autopista. Las reparaciones se realizarán en la esquina de Russell Road y North Main Street, la sección de Harrison Road que conduce al camino de acceso a la parte noroeste del proyecto y tres esquinas situadas a lo largo de San Juan Grade Road.²⁵ El pago de más de $16 millones para mejorar las condiciones del tráfico es un requisito a pesar de que Butterfly Village representa una reducción de un 76% en comparación con el tráfico contemplado en el antiguo Plan Específico de Rancho San Juan.²⁶

El monto de $16,017,310 que Butterfly Village deberá pagar para superar los problemas de tráfico es mucho mayor que el exigido por otras jurisdicciones de este condado. Por ejemplo, a cada vivienda de Butterfly Village que se venda al precio de mercado le corresponderá pagar una cuota de $13,674 para la mejora del tráfico. Cuando a Butterfly Village se le impuso esta cuota en diciembre de 2004, la que pagaban viviendas similares en la ciudad de Salinas era alrededor de un noveno, es decir, sólo $1,530.²⁷ Ahora que Salinas ha aumentado dicha cuota a $2,570 por residencia,²⁸ Butterfly Village pagará más de cinco veces más por vivienda en comparación con otras urbanizaciones cercanas situadas en la ciudad de Salinas.

Además del pago de $16,017,310, Butterfly Village deberá construir o financiar numerosas mejoras a caminos que quedan tanto dentro como fuera de la urbanización antes de que se le otorguen los permisos de construcción.²⁹

En vista del alto nivel de servicios, ingresos fiscales e instalaciones que aportará Butterfly Village, Caltrans y la ciudad de Salinas han retirado las demandas que habían presentado en su contra.³⁰

Butterfly Village es un modelo de sostenibilidad y nuevo urbanismo

Butterfly Village será un modelo de sostenibilidad puesto que promueve una forma de edificación integrada que toma en cuenta cinco áreas claves para la salud del ser humano y del medio ambiente: urbanización sostenible del terreno, ahorro de agua, eficiencia energética, selección de materiales y calidad del medio ambiente interior. Conformándose a los estándares “LEED”, el diseño de Butterfly Village incorporará numerosas características que exige la organización llamada “Green Seal”. Entre ellas se encuentran tubos de luz solares, el uso de recursos renovables y de materiales altamente reciclados, electrodomésticos que cumplen con las condiciones del programa “Energy Star”, sensores de humedad en el sistema de riego, componentes de energía solar y generación de energía fotovoltaica.³¹

Butterfly Village proporcionará un ambiente atractivo para personas de todas las edades e ingresos que vivan, trabajen, vayan de compras o quieran pasar tiempo de ocio en el Condado de Monterey.³² Asimismo, favorecerá la oportunidad de llevar a cabo actividades multi-modales tales como caminar, andar en bicicleta y transitar. Por lo tanto, a través de su diseño y de una visión que se centra en el uso compacto del terreno, Butterfly Village reducirá el consumo de gasolina.³³ Las viviendas para unidades familiares individuales, las casas pareadas o “townhouses”, los condominios y los apartamentos estarán rodeados por una cantidad de lugares de recreo y de espacios abiertos a los cuales se puede acceder fácilmente por medio de senderos destinados a caminar o transitar en bicicleta.³⁴ El número de viviendas por acre en Butterfly Village variará según el tamaño del lote y será desde 1 a 3 por acre hasta 16 a 20 viviendas por acre.³⁵ Su estilo arquitectónico será similar al de las residencias y ranchos más antiguos que se encuentran hoy en el campo circundante, tales como “California Craftsman”, “Spanish Colonial” y “Monterey Colonial”.³⁶

Las preguntas tocantes a toda afirmación hecha en este texto pueden dirigirse a Mark Blum, al correo electrónico: blum@horanlegal.com. [5/7/07]

 

Links (PDF)

• 5-09-07 Salinas Californian Opinion
• 05-25-07 Carmel Pine Cone 'Defeat of Measure D could be costly for County taxpayers'
• 05-25-07 Carmel Pine Cone Letter 'Butterfly Village defended'
• Open letter from Ron Chesshire, President, Monterey/Salinas Building Trades Council
• CAL-Rep Taxpayer's Association Analysis
• Monterey County Taxpayers Urgent Election Message
• Urgent Message from the California Republican Taxpayers – Yes on D

Factoid

"Monterey County is not merely a place in abstract that can be frozen in time. Rather, it is home to 426,000 people who need gainful employment, access to goods and services and a wide variety of housing now and in years to come."
--Salinas Californian Editorial, May 9, 2007